اگر برجام بلاتکلیف بماند مسکن همچنان گران می شود
تاریخ انتشار: ۱ دی ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۶۶۷۳۹۳۸
چهار سال و نیم است که بازار مسکن با «حادترین اوضاع به لحاظ متغیرهای حیاتی مختلف» دست به گریبان است و در طول این سال‌ها، داخلی‌های اقلیت (کسانی که در بازار ملک حضور دارند و فعالیت می‌کنند) و خارجی‌های اکثریت (افرادی که به‌خاطر امواج جهش قیمت به بیرون بازار پرتاب شدند)، هر روز و هر هفته سوال می‌کنند که «شرایط چه زمانی عادی می‌شود؟»
این پرسش الان هم با شدت و دامنه شمول بیشتری نسبت به سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰، در ذهن طیف ذی‌نفعان بازار ملک (از سازندگان گرفته تا خریداران مصرفی، زوج‌های خانه‌اولی، مستاجران و سایر گروه‌هایی که شرایط زندگی و کسب‌وکارشان به رونق و رکود مسکن وابسته است) مطرح است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
به‌منظور پاسخگویی به این پرسش، طبیعی است که «سراغ فرمان بازار مسکن» را بگیریم تا مشخص شود «کارگردان ابررکود ابرتورمی مسکن» چه کسی است و کدام نیروها می‌توانند این کارگردان را شکست دهند. البته قبل از اینکه درباره فرمان بازار ملک صحبت شود، «اطلاع و مرور شاخص‌های نمایشگر وضعیت بحرانی و حاد بخش مسکن»، تصویر دقیق و کاملی از شرایط ارائه می‌کند؛ آن وقت است که «نقش کارگردان و نحوه مهار آن» برای طیف ذی‌نفع، ناظر و سیاستگذار مسکن، بهتر و دقیق‌تر تبیین خواهد شد. قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۷ تاکنون، تقریبا ۱۲برابر شده، به‌طوری که هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران از حدود ۴میلیون و ۳۰۰هزار تومان به مرز ۴۷میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.
شاید برخی، رشد شدید قیمتی را به پای تورم عمومی بگذارند تا از این طریق، جهش قیمت مسکن را عادی یا هم‌سنگ با اوضاع اقتصادی کشور جلوه دهند؛ اما اصلا این‌طور نیست. شاخص قیمت مصرف‌کننده در این فاصله زمانی (ابتدای ۱۳۹۷ تاکنون)، حتی پنج‌برابر هم نشده است (۸/ ۴برابر شده است). بنابراین مشخص است که قیمت دارایی ملکی خیلی بیشتر از تورم عمومی، افزایش یافته است. میزان رشد قیمت مسکن حتی از رشد نقدینگی و رشد نرخ ارز بیشتر بوده است. این متغیرها معمولا ارتباط معناداری با هم دارند؛ مثلا طی سه‌دهه گذشته، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود یک‌هزار تا یک‌هزار و ۱۰۰دلار بوده است یا اینکه انتظار طبیعی آن است که تغییرات قیمت مسکن، با میزان رشد نقدینگی هماهنگی داشته باشد. اما وقتی، اولی با شیب خیلی تند، فاصله زیادی از دومی می‌گیرد، به معنای «اضافه پرش» قیمت ملک و قرارگرفتن آن در سطح بسیار نامتعارف است که باید ریشه این پدیده شناسایی شود تا امکان بازگشت قیمت به سطح طبیعی به وجود بیاید.
جهش قیمت مسکن، نه‌تنها به خریداران مصرفی آسیب وارد کرده و سبب خروج آنها از بازار خرید شده، بلکه به دلیل رابطه رکود خرید با سرمایه‌گذاری ساختمانی، رکود تولید مسکن نیز طی سه، چهار سال گذشته، شدید و به شکل تاریخی عمیق‌تر شده است. تیراژ خانه‌سازی در کشور طی چهارسال اخیر به نصف روند تاریخی رسیده است. از سوی دیگر، اجاره‌بها نیز با رشد شدید مواجه و باعث شده است تا سهم اجاره‌مسکن در سبد هزینه خانوار به شکل نگران‌کننده‌ای افزایش یابد. با این تصویر تلخ از اوضاع مسکن، باید سراغ کارگردان را گرفت.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، عامل نابسامانی و بحران قیمت‌ها در بازار ملک که در پی آن، موتور فعالیت‌های مولد در این بازار نیز از کار افتاده، فقط و فقط «فعالیت‌های غیرمولد ناشی از انتظارات تورمی» است. اقتصاد ایران از سال ۱۳۹۷، به دنبال خروج یک‌طرفه آمریکا از «برنامه جامع اقدام مشترک» یا همان برجام، با شرایط متفاوتی نسبت به قبل روبه‌رو شد که مهمترین شاخصه آن، «افزایش ناگهانی نرخ ارز تحت‌تاثیر پیش‌بینی عمومی کاهش درآمدهای ارزی بر اثر تحریم فروش نفت» بود. در سال ۱۳۹۷، نرخ دلار بیش از ۱۵۰درصد جهش کرد و بعد از آن بود که موتور انتظارات تورمی در سایر بازارهای دارایی همچون سکه، سهام و البته مسکن و حتی خودرو، به «خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی» دامن زد. بازار مسکن اما با بقیه بازارها یک‌فرق اساسی دارد و آن «ریسک صفر سرمایه‌گذاری در عین سود بسیار بالای سرمایه‌گذاری در بلندمدت» است.
مقایسه میانگین تورم مسکن و تورم عمومی از سال ۱۳۷۰ تاکنون، این موضوع را تایید می‌کند. رشد قیمت زمین و مسکن همواره در نرخ تورم به اندازه حداقل ۳ تا ۴واحددرصد بیشتر بوده است. به همین خاطر طی این سال‌ها، آنهایی که ریسک خرید ارز و سکه و ریسک بورس‌بازی را مطلوب نمی‌دانستند و در عین حال سرمایه زیادی (مناسب خرید یک یا چند آپارتمان) داشتند، به سراغ بازار ملک آمدند. از سال ۱۳۹۷ تاکنون براساس یک تحقیق میدانی، حدود ۷۰درصد خریداران آپارتمان، متقاضیان غیرمصرفی بوده‌اند؛ این همان خرید سرمایه‌ای است.
اکنون مشخص می‌شود که فرمان بازار مسکن یا به عبارت دقیق‌تر، فرمان رشد قیمت ملک و رکود موجود، در دست متغیرهای داخلی این بازار نیست، بلکه از بیرون از بازار هدایت می‌شود؛ یعنی «انتظارات تورمی.» به نظر می‌رسد که انتظارات تورمی در سطح بسیار بالایی دست‌کم در مقایسه با سال ۱۴۰۰ و نیمه دوم سال ۱۳۹۹ قرار دارد. طی این ماه‌ها، ریسک‌های غیراقتصادی که باعث می‌شوند سرمایه‌گذاران، مردم و فعالان اقتصادی دچار نااطمینانی به آینده شوند و توقع بالارفتن قیمت‌ها (همان انتظارات) را داشته باشند، از یک‌فقره و دوفقره به چند فقره افزایش پیدا کرده‌اند. یکی از این ریسک‌ها شرایط اجتماعی سه‌ماه اخیر است که اتفاقا باعث شده است، بازار ملک برای «حفظ ارزش واقعی دارایی» در میان‌مدت و بلندمدت مورد توجه عده‌ای قرار گیرد. بنابراین، اگر سیاستگذار اقتصادی و متولی بخش مسکن بخواهد شرایط را تغییر دهد، باید ابتدا انتظارات تورمی را مهار کند که برای این منظور، لازم است ریسک‌های غیراقتصادی تحت مدیریت قرار گیرد.
با این تصویر، به نظر می‌رسد اگر در ماه‌های آینده، اوضاع بین‌المللی مرتبط با برجام به روال ماه‌های گذشته باشد، یکی از همان عوامل موثر بر وضع موجود مسکن، همچنان به کار خود ادامه می‌دهد. یک شوک مثبت در مسیر مذاکرات، می‌تواند تا حدود زیادی بر نرخ دلار اثر کاهشی بگذارد و به دنبال آن، باعث افت شدید خریدهای سرمایه‌ای ملک شود. همچنین اگر توان انجام اصلاحات غیراقتصادی و اقتصادی در کوتاه‌مدت وجود داشته باشد، اثر مضاعفی بر «بهبود اوضاع» و «تغییر مثبت جو روانی بازارها» خواهد گذاشت. در این مسیر اگر اوضاع بازار سرمایه به‌گونه‌ای تغییر کند که برای سرمایه‌گذاران جذاب شود، بخشی از نقدینگی توسط آن به نفع «افت تورم مسکن» جذب خواهد شد.
دنیای اقتصاد
منبع: ایران اکونومیست
کلیدواژه: انتظارات تورمی بازار مسکن قیمت مسکن بازار ملک سال ۱۳۹۷
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت iraneconomist.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران اکونومیست» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۶۶۷۳۹۳۸ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
جاماندگی بورس از بازارها
این روز‌ها رکود و رخوت در صحنه معاملات بورس تهران به عادت و سنت همیشگی تبدیل شده است و تابلوی معاملات و نقشه بازار، سهامداران را هرروز میهمان رنگ سرخ می‌کند و نشانی از تمایلات به سمت ارتفاعات بالاتر در بازار مشاهده نمی‌شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، تداوم روند نزولی در تالار شیشه‌ای سبب شده است جریان پول در بازار نیز با حالتی مأیوس و ناامید نظاره گر دادوستد‌های روزهای اخیر بورس تهران باشد. سرمایه‌گذاران حقیقی همچنان به خارج کردن پول از بازار ادامه می‌دهند و ارزش معاملات خرد بازار سهام نیز رکودی بودن اوضاع بورس را مخابره می‌کند.
بازار از دریچه آماردر جریان معاملات روز گذشته، شاخص کل برای سومین روز متوالی در مدار نزولی قرار گرفت و در سطح ۲ میلیون و ۲۶۸ هزار واحدی، کار خود را به اتمام رساند. شاخص کل که بعد از زدوده‌شدن سایه ریسک سیستماتیک، تا سطح ۲ میلیون و ۳۱۶ هزار واحدی نیز پیشروی کرده بود، در روز گذشته نیز ۰.۵۴ از ارتفاع خود را از دست داد تا از سقف تاریخی خود در کانال ۲ میلیون و ۵۰۰هزار واحدی، دورتر شود.
نماگر هموزن نیز که نشانی از اثرگذاری یکسان کلیه نماد‌های معاملاتی است و چهره بازار را به نحو مطلوب‌تری نشان می‌دهد، با افت ۰.۸ درصدی همراه شد. این شاخص نیز برای سومین روز متوالی در مسیر نزولی قرار گرفت. در فرابورس نیز شاخص کل این بازار با افت ۰.۷۵ درصدی همراه شد. در جریان دادوستد‌های روز سه‌شنبه بورس تهران، ۲۴۸ میلیارد تومان پول حقیقی از گردونه معاملات سهام خارج شد. ارزش معاملات خرد بازار نیز که شامل سهام و حق تقدم می‌شود، در روز گذشته رقم ۳ هزار و ۱۱۱ میلیارد تومان را ثبت کرد.
تطابق بازارها با دلاربازارهای داخلی کشور (بازار سهام، سکه و طلا، خودرو و مسکن) در بازه زمانی بلندمدت همواره با توجه به وضعیت تورم عمومی کشور و قیمت دلار، خود را با تغییرات این متغیرها همراه کرده اند. همسو با افزایش قیمت دلار و ثبت تورم‌های بالا در اقتصاد کشور، بازارها نیز شاهد تاخت وتاز قیمتی و رشد‌های افسارگسیخته بوده‌اند.
حتی گاهی برخی از بازارها موفق به سبقت‌گرفتن از تورم و دلار می‌شوند که این موضوع علاوه بر حفظ قدرت خرید سرمایه گذاران آن بازارها، بازدهی مثبت حقیقی را برای فعالان آنها به ارمغان می‌آورد. حال در این میان، گاهی بنا به دلایل مختلفی مانند تصمیمات تاثیرگذار سیاستگذار، محدودیت‌های ایجادشده از سوی نهاد قانون‌گذار و چشم انداز منفی که نسبت به آینده بازار موردنظر وجود دارد شاهد جاماندگی قیمتی در بازارها بوده ایم، اما نکته حائز اهمیت این است که اگرچه در کوتاه مدت، بازارها در اثر عوامل منفی مختلف تاثیرگذار، قادر به حرکت موازی و همسان با سایر بازارها و تورم نیستند، اما در بلندمدت بازارها خود را از قید و بند این جاماندگی و عقب نشینی قیمتی رها می‌کنند و نماگر‌ها و قیمت‌های بازارها خود را با تغییرات تورم و دلار همگام می‌کنند.
براساس آمار موجود، بازار سهام همچنان نسبت به رشد قیمت اسکناس آمریکایی واکنش درخوری نشان نداده است و می‌توان گفت که این بازار دیر یا زود در راستای جبران جاماندگی خود نسبت به دلار حرکت خواهد کرد. نکته قابل ذکر این است که در شرایط کنونی، تمایلات فروش در بازار بیش از میل به خرید است که این موضوع موجب عقب نشینی نماگر‌های تالار شیشه‌ای و قیمت‌ها در روز گذشته شد. فعالان بازار سهام فعلا امیدی به افزایش قیمت‌ها در این بازار ندارند و نقدکردن سهام را به کاهش ارزش سبد سهام خود ترجیح می‌دهند.
ریسک‌های بازارتصمیمات خلق الساعه‌ای که هر از گاهی از سوی نهاد‌ها و مسوولان مختلف بازار سرمایه را مورد هدف قرار می‌دهند از جمله ریسک‌های داخلی موجود در اطراف بورس تهران است که هر یک به نوبه خود و از جنبه‌ای خاص مانع از رشد بیشتر قیمت‌ها در بازار سهام می‌شوند. اختلاف بیش از ۵۰ درصد میان دلار نیمایی و دلار بازار آزاد و نرخ بهره بالا نیز از جمله عوامل مهم دیگری است که بازار را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد.
به نظر می‌رسد تا زمانی که بخش اعظم این موانع و مشکلات حل‌و فصل نشوند، روند صعودی قدرتمندی در بازار شکل نخواهد گرفت که جاماندگی قیمت‌ها را جبران کند. همچنین نبود اعتماد در بازار نیز از دیگر عواملی است که مانع از ورود جریان پول به بازار می‌شود.
همان‌طور که در گزارش روز گذشته «دنیای اقتصاد» نیز اشاره شد: متاسفانه در سال‌های اخیر اعتماد، به حلقه مفقوده بورس تهران تبدیل شده است و همین موضوع باعث‌شده تا بازار سهام بعد از گذشت بیش از ۳سال که از ریزش قیمت‌ها در تالار شیشه‌ای می‌گذرد، همچنان به روند آتی این بازار و مکانیزم‌های آن اعتماد کمی داشته باشد؛ به‌گونه‌ای که هر روند صعودی که در بازار سهام شروع می‌شود، سهامداران در انتظار فرارسیدن فرجام زودهنگام آن و سقوط آزاد قیمت‌ها هستند و در مقطع کنونی کمتر کسی پیدا می‌شود که افق سرمایه‌گذاری خود را بلندمدت قرار دهد. بی اعتمادی به‌گونه‌ای باعث تزریق بدبینی مفرط به جریان معاملات سهام می‌شود و در اذهان سهامداران رخنه و رسوخ می‌کند که کمتر کسی در تالار شیشه‌ای پیدا می‌شود در شرایط کنونی افق سرمایه‌گذاری خود را در این بازار به‌صورت بلندمدت قرار دهد.
استرداد ۸۵ میلیون ریال به حساب زائران حج تمتع ۱۴۰۲